Jaká je situace Čechů? Preferují bydlení ve vlastním, na hypotéku, a nebo volí raději nájem? A opravdu je nutné se kvůli vlastnímu bydlení do konce života zadlužit?

Nájem vs. hypotéka, jak se rozhodnout a co zvolit?

Častá obava Čechů je, že se zadluží kvůli bydlení prakticky až do důchodu. Je potřeba si ale uvědomit, že svou bytovou potřebu opravdu budeme řešit až do konce našeho života. A to buď ve formě nájmu nebo hypotéky. V čem je rozdíl? Hypotéka je investice do vlastního. V tu chvíli neplatíme vlastní peníze za využívání majetku třetí osoby, jako je to v případě nájmu.

Už od chvíle, kdy se zapojíme do pracovního procesu a začneme vydělávat peníze, obyčejně zvažujeme, jak vyřešit vlastní bydlení. Ve chvíli, kdy se náš příjem stabilizuje, bychom si měli rozmyslet, zda zvolit nájem dlouhodoběji, a nebo rovnou nachystat peníze na vlastní bydlení.

Když však vezmeme situaci v ČR za posledních deset let, nájmy se zdražily téměř o polovinu! Příjmy na druhou stranu se zvýšily pouze o jednu třetinu. Jsou zde tedy takové pomyslné nůžky, které se postupně rozevírají ve prospěch bydlení ve vlastním. Navíc, pokud zvolíme fixovanou sazbu hypotéky, máme po určité zvolené období stále stejnou výši nákladu na bydlení jako takové. U nájmu bychom se museli přizpůsobit trhu a podmínkám pronajímatele prakticky každý rok.

Po regulaci ČNB od října 2018 navíc budou velmi pravděpodobně nájmy ještě růst. Pronajímatelé samozřejmě budou reagovat na to, že potřeba Čechů bydlet je stále stejná, nicméně na hypotéku už nedosáhne takové procento žadatelů.

Jaký je zahraniční přístup a proč je lepší než český?

Situace na trhu s hypotékami  v České republice po regulaci není zase tak špatná, jak by se mohlo zdát. Pokud se však máme podívat na nějakou evropskou zemi, která by nám mohla jít příkladem, je to Holandsko.

U nás v ČR existuje obyčejně jeden typ splácení hypotéky a to je anuitní. Splácíme úrok a vedle toho umořujeme jistinu úvěru. Naopak v Holandsku si můžeme zvolit i jinou formu splácení. Holanďané mohou natáhnout hypotéku až na více než 30 let, splácejí pouze úroky a vedle hypotéky si mohou libovolně zvolit investiční nástroj podle svého výběru, kterým po určité době splatí jistinu jednorázově a tím se zbaví celé hypotéky. Využívají tak efektivněji ekonomických cyklů. Záleží, jestli je vhodný okamžik pro výkup investice po 15 nebo třeba po 20 letech.

Dá se takový způsob splácení a umořování využít i nás v ČR? Záleží na mentalitě člověka. Pokud se budeme řídit obecného trendu mladých lidí utratit již od startu pracovního procesu většinu příjmů, asi jen těžko se nám to podaří.

V západních zemích Evropy je trend jiný. Mladí lidé jsou obecně lépe mentálně nastavení na aktivní práci se svým finančním rozpočtem, a již od startu ve svém prvním povolání odkládají co největší možnou částku bokem, právě s cílem zajistit si své bydlení a rozpočet pro rodinu. Po celou dobu si také hlídají, aby jejich finanční aktiva rostla.

Jaké investiční nástroje zvolit při splácení hypotéky?

Jaké investiční nástroje rozhodně nevolit? Zejména produkty s nízkým zhodnocením, které nepokryjí ani inflaci. Druhé doporučení je nevybírat nástroje, které nemají potřebnou variabilitu a nedá se s nimi flexibilně nakládat. Ve chvíli, kdy budu prostředky potřebovat k umoření části hypotéky, tak se mi nemůže pak stát, že budu muset splnit nějakou dlouhou lhůtu nebo půl roku čekat na podmínku danou zákonem.

Co je tedy doporučený produkt k hypotéce? Mělo by to být flexibilní investiční řešení, které se vyvíjí v budoucnu spolu s klientem a hypotékou. V nižším věku je možné do něj investovat méně a postupně s rostoucím věkem a možnostmi investora případně finanční prostředky přidávat. Když přijde na řadu rodina, je možné zase pravidelnou úložku libovolně upravit.

Společností, které takové nástroje nabízejí je spousta. Jak vybrat tu správnou a jakou zvolit strategii investování? Střádat bokem těžce vydělané peníze peníze a pak si je nechat ukrajovat inflací, to jistě není pro vás žádoucí řešení. Pokud to shrneme, “stavebko”, “penzijko”, spořicí účty, běžné účty, nic z toho není úplně vhodné. Konzultujte s odborníkem, jaký druh investice a strategie je pro vás ten nejvhodnější.

Rady na závěr

1. Hypotéku nebo nájem? V případě plánování dlouhodobého bydlení v ČR na jednom místě je určitě vhodnější hypotéka. Jde o investici do vlastního bydlení a pokud se bavíme o oblíbeném českém slově „jistota“, hypotéka je z pohledu odborníka jistější ve výši měsíčního nákladu v rozpočtu. Splátka je narozdíl od výše nájmu, který závisí na podmínkách vlastníka nemovitosti, pronajímatele, zpravidla konstantní a neměnná. A to alespoň na období fixace, které si volíme sami. Nyní po regulaci a s trendem rostoucích úrokových sazeb raději obecně volíme delší fixace.
2. Není potřeba se zadlužovat do 70. Naopak je důležité otázku bydlení řešit už zavčasu a pracovat s měsíčním rozpočtem. Je dobré začít přemýšlet na vlastním domem či bytem už od 20, nejpozději 25 let. Pokud se příprava nepodcení, můžeme mít první hypotéku splacenou už třeba před 45. rokem věku, pořídit druhou nemovitost a původní využít jako investici a pronajmout ji.
3. Pokud začneme připravovat rozpočet na bydlení například svým dětem ještě než se blíží do produktivního věku, celý proces se velmi urychlí. Pak logicky odpadnou případy hypotéky táhnoucí se až do 70 let.
4. Pokud už jsme ve fázi, kdy hypotéku máme, pořád není pozdě začít bokem investovat a hypotéku dříve splatit.
5. Je důležité rozdělit efektivní investiční nástroje k hypotéce a naopak vyloučit ty, které vzhledem k dlouhému časovému horizontu hypotéky nejsou vhodné. Neefektivní nástroje k předčasnému splacení hypotéky jsou například stavební spoření, penzijní připojištění, spořící účet a běžný účet.
6. Začněte brzy, nebojte se hypotéky a řešte to s profesionálem!

Barbora Stodůlková, Explicit Invest