Je vůbec v dnešní době možné pořídit vlastní bydlení bez naspořených prostředků?

Co je to akontace a k čemu slouží?

Pojem akontace pochází z italského a conto, čili na účet. Jinými slovy platba předem nebo první peníze. Ve světě financí toto znamená sumu peněz, kterými se člověk podílí na investičním záměru. Platí jednoduché pravidlo, že čím je akontace větší, tím jsou podmínky pro klienta i pro banku lepší. Úvěr je pak pro banku méně rizikový a díky tomu může nabídnout protistraně lepší podmínky.

Stejný princip funguje i u jiných úvěrů nebo finančního leasingu na auto. Pokud kupujeme vozidlo, banka po nás například může chtít zafinancovat z vlastních zdrojů 30% z ceny, aby měla větší jistotu, že budeme splácet, abychom o vložené prostředky nepřišli. Oproti klientovi, který by nesložil vlastní zdroje, pak dostaneme lepší úrokovou sazbu a podmínky.

Proč banky požadují alespoň 20 % předem?

Cílem bank, jako obchodních společností, je generovat zisk. Jakým způsobem toho dosahují? Zaprvé pomocí bankovních poplatků, ale především z úroků ze zapůjčených peněz. Banky mají největší zisky z hypotečních úvěrů, kreditních karet, kontokorentů, ze spotřebitelských úvěrů a dalších. Pokud by pravidla určovaly pouze banky, akontace by ani nebyla tak nutná. Banky by nadále půjčovaly i do 100 % LTV. Pravou příčinou podmínky akontace 20% je ale ČNB, potažmo regulace EU. ČNB jako regulátor má zajistit, aby český trh fungoval v podmínkách, kdy se ekonomice daří, i v době, kdy se nedaří. Na základě regulace od října 2018 by se tedy nemělo stát, že by na hypotéku dosáhl člověk, který by ji v případě korekcí na trhu nedokázal splácet. Proto zde máme pravidlo 20% akontace.

ČNB se tato regulace velmi daří, protože Česká republika patří mezi státy s nejnižším procentem nesplácených hypoték v rámci EU. Můžeme jistě namítat, že je to nefér, že na hypotéku nedosáhne každý. Banky však chtějí především platící klienty. Zabavovat nemovitosti z nesplácených úvěrů není jejich primárním cílem.

Počítejme s tím, že při vyhodnocování vhodnosti klienta banky počítají s tzv. stresovou přirážkou. Klienta si prověří, zda bude schopen splácet i při zhoršení podmínek či při zvýšení úrokové sazby. Banky musejí zohlednit i trh s nemovitostmi. Nyní jsou ceny nemovitostí vysoko, je třeba tedy počítat i s případným poklesem. 20% akontace taktéž svědčí o finanční gramotnosti klienta. Pokud jsme schopni si po nějakou dobu odkládat část peněz bokem, znamená to dost pravděpodobně i to, že budeme schopni splácet.

Jak úspěšně vyřídit hypotéku bez akontace?

I když se to nemusí na první pohled zdát, způsobů máme hned několik. Pokud máme k dispozici do zástavy další nemovitost, například nemovitost někoho z rodiny, pomůže nám to. Média neustále opakují, že musíme mít 20% vlastních peněz. Druhá vhodná nemovitost do zástavy nám však tuto podmínku nahrazuje. Ne každý však tuto možnost má.

V první čtvrtině roku 2019 ještě stále máme možnos využít tří bank na trhu, které umožňují 20% ze zástavní hodnoty nemovitosti dofinancovat druhým nezajištěným úvěrem. Úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr je často lepší variantou než klasický neúčelový spotřebitelský úvěr, kde jsou zpravidla vyšší úroky.

Stále je možné u některých bank žádat o 90% hypotéku, čili mít pouze 10 % vlastních zdrojů. Musíme však předpokládat, že zde bude vyšší úroková sazba a banka neposkytne takový typ úvěru jen tak někomu.

Je dobré si ale uvědomit, že toto jsou krajní řešení. Zástavou cizí nemovitosti nebo doplňkovým úvěrem pouze oddalujeme to, že vlastní peníze do nemovitosti stejně vložíme, ovšem i se zaplacenými úroky navíc! Je potřeba tedy variantu bez 20% akontace důkladně zvážit. Hypotéka na vlastní bydlení by neměla být cestou do záhuby.

Jaké jsou hlavní rozdíly oproti běžné hypotéce?

Nedá se říct, že by šlo o jiný produkt, než běžnou hypotéku. Je to kombinace hypotéky a doplňkového úvěru. Žádný speciální produkt, který by zafinancovat 100 % zástavní hodnoty nemovitosti již neexistuje.

Tento způsob financování s sebou samozřejmě nese i své nevýhody. Doplňkový nezajištěný úvěr bude mít vyšší úrok než zajištěný úvěr (hypotéka či zajištěný překlenovací úvěr). Takový úvěr se bude blížit k 5 % ročnímu úročení. Mohou se nám naskládat taktéž poplatky spojené s vyřízením.

U doplňkového úvěru obyčejně nelze natáhnout splatnost na 30 let, jako u hypotéky. Takže musíme počítat i s vyšší měsíční splátkou, pokud sečteme oba úvěry. Bonita klienta v tomto případě musí vycházet opravdu dobře, protože se nám sčítá splátka hypotéky a splátka kratšího doplňkového úvěru.

Konkrétní případ z praxe

Případ 1

Milan Šimek, jednatel Explicit Invest, uvádí svůj osobní příklad: “Ve 20 letech jsem se sám poprvé potkal s finančním poradcem. Představa vlastního bydlení mě na jednu stranu nadchla a na druhou stranu tak vyděsila, že jsem už tehdy z brigády začal odkládat svoje první peníze. Ve 23 letech jsem kupoval svůj první byt. Tehdy jsem měl štěstí, že jsem ho kupoval ještě za původních podmínek. Stačilo mi prakticky pouze 10 % akontace. Tak jsem si připravil částku 150 tisíc Kč a zbytek jsem si vzal hypotéku.”

Milan si nechal udělat ocenění bytu za současných podmínek. Za současných podmínek, o 6 let později, by musel složit celých 400 tisíc korun, protože cena bytu vzrostla a podmínky pro akontaci se navýšily na 20 %. Také se změnily podmínky placení daně z nabytí nemovitosti. Milan by dnes zaplatil ještě jako kupující 4 % z ceny nemovitosti, tedy dalších 80 tisíc Kč nákladů navíc.

Případ 2

Druhým případem jsou klienti Explicit Invest. Ještě koncem roku 2018 bezproblémově procházeli u své banky, kde jsou klienty již 15 let, s možností dofinancování doplňkovým úvěrem. Bohužel se změnily podmínky a hypotéka již nebyla u stejné banky možná. Naštěstí dostali klienti možnost dát na určitý čas do zástavy nemovitost babičky. Celá částka se tedy vzala pouze na jeden úvěr, a to na hypotéku, ve výsledku s nižší úrokovou sazbou oproti možnosti zahrnout nezajištěný překlenovací úvěr.

Podmínkou babičky bylo do 5 let její nemovitost vyvázat. Součástí finančního plánu je u těchto klientů postupné umořování hypotéky běhěm 5 let. Tohoto řešení klienti docílí pomocí pravidelné investice mimo splátku hypotéky.

Při řešení 100% hypotéky bychom měli nejen řešit způsoby financování, ale hlavně i docílení předčasného splacení úvěrů, zejména, když máme dva. Oslovení odborníka ve financích je v takové chvíli na místě.

4 tipy na závěr

1. Nespoléhejte se na to, že ČNB zmírní požadavky. Čas nejde vrátit a 100% hypotéky již nebudou možné.
2. Pokud máme v mladí možnost získat například peníze do startu nebo ze stavebního spoření od rodičů, s těmito penězmi pracujme. Koupě auta, drahého telefonu nebo dovolená mi značně oddálí možnost koupě vlastního bydlení. Jsou to “nejcennější “peníze, které v životě budeme mít.
3. Nespoléhejte se na okolí a na náhody. Začněte včas a akontaci 20 % si ideálně začněte chystat co nejdříve. Plan řešte ideálně s odborníkem.
4. Pořízení vlastního bydlení by němělo být na úkor finanční stability. Jít na hranu svých finančních možností není rozumné.

Barbora Stodůlková, Explicit Invest